دعوى التسليم والتمكين وما تستلزمه من إجراءات قانونية لقبولها شكلا .

مقالات

يلزم قانوناً إجراءات مسبقة ومواكبة هامة جداً لرفع دعوى تسليم وحدة سكنية على سبيل المثال، وبدونها قد تقضي المحكمة بعدم قبول الدعوى؛ وذلك وفقاً لأحكام القانون المدني وقانون المرافعات المدنية المصري (المادة 43 بند 6 المعدلة بالقانون رقم 76 لسنة 2007)، تتلخص هذه الإجراءات والشروط في الآتي بيانها.

١- الإجراءات المسبقة (قبل إيداع الصحيفة).

= إعذار البائع قانوناً (الإنذار الرسمي).
يجب إرسال إنذار رسمي على يد محضر إلى البائع بموجب المواد 203، 219، و220 من القانون المدني.
يتضمن الإنذار إخطاره بحلول موعد التسليم المتفق عليه في العقد، ومطالبته بوضع الوحدة السكنية تحت تصرفك رسمياً خلال مهلة محددة، وذلك لإثبات حالة "تأخر المدين أو امتناعه".
= الإجراءات الجوهرية لقبول الدعوى (أثناء رفعها).
١- إخطار ذوي الشأن.
هذا هو أهم شرط شكلي وجوبي نصت عليه المادة 43 مرافعات.
حيث يجب إخطار جميع (الملاك، الحائزين، وأصحاب الحقوق على العقار) بورقة من أوراق المحضرين.
٢ـ طريقة الإعلان في حال تعذر الاستدلال.
إذا كان الحائزون أو الملاك غير معلومين، يُلزم القانون بإجراء تحريات دقيقة، ومن ثم يتم الإخطار عن طريق "اللصق" على واجهة العقار، ومقر الشرطة، والوحدة المحلية التابع لها العقار، بالإضافة إلى لوحة الإعلانات بالمحكمة.
= الشروط الموضوعية اللازمة كبينة للدعوى.
• حلول أجل التسليم.
أن يكون التاريخ المحدد في عقد البيع للاستلام قد حل بالفعل.
وفاء المشتري بالتزاماته.
يجب أن تكون قد سددت كامل الثمن أو الأقساط المستحقة حتى تاريخ التسليم؛ لأن للبائع الحق القانوني في "حبس العين المبيعة" والامتناع عن التسليم إذا لم يتقاضَ حقوقه المالية المتفق عليها.
ثبوت وصف الوحدة.
يجب أن تكون الوحدة مفرزة ومحددة المعالم بوضوح في عقد البيع (سواء كان عقداً ابتدائياً أو مسجلاً)؛ إذ لا يجوز المطالبة بتسليم جزء مفرز في عقار شائع دون رضا بقية الشركاء.
معلومة قانونية هامة.
دعوى تسليم العقار المبيع لا يلزم لإشهار صحيفتها في الشهر العقاري بحسب أحكام محكمة النقض المستقرة (بعكس دعاوى صحة ونفاذ عقد البيع).
كما أن دعوى التسليم الأصلية تنظرها المحكمة الجزئية التي يقع العقار في دائرتها، ما لم تقترن بطلب تعويض ضخم يرفع قيمتها لتختص بها المحكمة الابتدائية.

المقال السابق

المقال التالي